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매매계약 해제 전 제3자가 임차한 경우의 법률관계 <문> 저는 작년 11월20일 나운동에 있는 제 아파트를 갑에게 매도하고 다음달 5일 소유권 이전등기까지 해준 후 그 대금을 잘 받았으나 잔금으로 받은 수표가 부도나는 바람에 금년 1월 10일 매매계약을 해제하고 소유권이전등기를 말소하였습니다. 그런데 갑은 이미 위 아파트를 을에게 임대한 후였고, 을은 이미 입주하여 주민등록 및 확정일자까지 모두 받아두고는 저에게 집을 비워줄 수 없다고 주장합니다. 제가 을에게 명도소송을 하면 이길 수 있나요? 또 임대차종료시에는 제가 을에게 보증금을 반환하여야 하는가요? <답> 계약이 해제되면 계약당사자들은 원상회복을 하여야 하는 것이 원칙이지만 민법 제548조 제1항은“계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 판례는 을과 같이「계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 갖춤으로써 대항력을 취득한 임차인」도 위의 규정에서 보호받을 수 있는 제3자에 해당한다고 해석하고 있습니다. 그러므로 을은 자신의 임차권을 귀하에게 대항할 수 있고, 귀하는 임차인에게 명도를 청구하더라도 임차인이 위와 같이 항변하면 승소할 수 없습니다. 또한 대항력 있는 임차인의 경우 임차보증금반환채무는 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 신 소유자에게 이전되므로 종전 임대인인 갑의 보증금 반환채무는 소멸합니다. 따라서 귀하가 임차인인 을에게 보증금을 반환할 의무가 있는데, 을에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 귀하 자신의 채무이행으로 갑에게 구상 또는 부당이득 반환청구를 할 수 없습니다. 다만, 귀하는 갑에게 매매계약 해제로 인한 손해배상으로서 임차보증금 상당액의 지급을 청구할 수 있을 것입니다. 매매계약 체결 후 해제되는 경우 그 사이에 매수인이 저당권이나 임차권을 설정하여 예측하지 못한 손해를 입는 경우가 있으니, 특히 대금정산문제에 신중을 기하여야 합니다. (전주지방검찰청 군산지청 민원전담검사실 제공)

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