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임차한 상가를 주거용으로 개조, 거주하다가 그 건물이 경매된 경우 본인은 경장동에 있는 상가용 건물을 임차하여 장사를 하였는데 임대차 기간중에 영업이 잘 되지 아니하여 주거용으로 개조한 다음 가족과 함께 거주하고 있습니다. 그런데 갑자기 위 건물이 경매신청 되어 경매가 진행중에 있는데 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는가요. 주택임대차보호법은 제2조에서「주거용 건물」의 전부 또는 일부의 임대차에 대하여 그 법을 적용한다고 명시하고 있습니다. 그런데 여기에서「주거용 건물」이라는 것은 임대차계약을 체결할 당시부터 주거용이어야 한다는 점입니다. 그렇기 때문에 귀하와 같이 임대차계약 기간 중에 임의로 건물을 개조하여 주택으로 사용하고 있다가 건물이 경매되는 경우에는 경락인에게 주택임대차보호법상의 임차인 보호를 위한 여러 가지 제도를 주장할 수 없을 것입니다. 그러나 임대차계약 체결 이후 임대인의 승낙을 받고 주거용으로 개조한 경우에는 그 시점부터(임대차계약 체결 시점으로 소급되지 아니함) 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 물론 이때에도 주민등록 이전이나 확정일자 등 법이 요구하는 요건을 갖추어야 하죠. 그리고「주거용 건물」에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 등기부등본에 기재되어 있는 것을 기준으로 하는 것이 아니라 건물의 구조와 형태, 이용 관계, 임대차 목적 등의 사정에 따라서 결정하는 것이므로, 실질적으로 임차인이 거주하고 있다면 주거용 건물이라고 할 수 있을 것입니다.

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